3000亿元保障性住房再贷款计划的落地和推广困难重重
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交易时间网2024年6月8日讯——分析师和开发商表示，中国(CN)地方政府收储存量房计划不太可能真正帮到开发商，因为规模有限而收购价格太低。
作为房地产一揽子纾困措施一部分，中国人民银行(PBoC)上个月宣布了一项人民币3000亿元（合410亿美元）的贷款安排，该计划可能为地方国有企业提供价值5000亿元的银行贷款，用于购买已竣工和未售出的存量房并转化为经济适用房。
然而，由于贷款规模有限，一些私营开发商的项目可能不会被选中，该计划预计只会在有保障性住房的大城市推出，报价也可能很低。这些因素可能使开发商对该计划持谨慎观望态度。
5月30日，广州市新塘镇发布通知，购买“合适的存量住房”用做安置房。这是计划出台后第一个具体落地项目。
中国房地产报(China Real Estate
Business)援引该通知报道称，当地政府将以成本价购买这些存量房；并称，金茂和万科(Vanke)共同拥有的一个项目已经提出申请。
一些开发商表示，以成本价购买比预期要好，成本价意味着比市场价低20%至30%。
一家违约的私营开发商的高管表示，如果其他城市也像新塘镇一样提出类似的报价，他的公司将有兴趣申请，但他预计报价会很低，不足以支付建筑成本。
“如果连开发贷款都不够，我们如何偿还贷款？贷款银行也不会同意，”一家上海开发商的高级官员表示。由于此事的敏感性，他要求匿名。
然而，花旗(CitiGroup)和美国银行(Bank
of America)的分析师表示，需要50%的价格折扣，以确保国有企业的适度回报，因为经济适用房的售价通常比商品房低10-50%。
即使开发商能够从该计划中获利，地方政府也可能要求将所得资金用于完成现有项目，而不是偿还债务。
“这对我们公司的运营或我们的离岸债务偿还没有帮助，”另一家陷入信用违约的开发商的一名高管表示。
龙洲经讯(Gavekal
Dragonomics)估计，按平均市场价格计算，5000亿元将覆盖12%的存量房库存，如果以折扣价购买，覆盖率则为20%。
标准普尔全球评级(S＆P Global Ratings)的信用分析师刘品言表示，该计划将增加低端市场成交量，并压低整个市场的平均价格。
“只有少数陷入困境的开发商将受益，”刘说。“（完成建设）是陷入困境的开发商面临的问题。他们已完工的存量住房数量不大。”
尽管开发商在等待地方国企需求和报价的明确消息，但一些银行表示，保障房计划可能导致资产质量恶化，因为国企将难以产生足够的利润来偿还银行贷款。
银行可以以1.75%的利率从3000亿人民币的再贷款工具中借款，占其贷款的60%，然后补充40%的自由资金。
分析师估计，总体而言，地方国企将至少为这些贷款支付2.5%的利息，与中国的平均租金收益率相似。
“这对房地产行业有利，但对国有企业和银行不利，因为从本质上讲，你将一些风险转移给了它们，”这位高管表示。由于他无权对媒体发表讲话，因此要求匿名。
须知，银行和地方政府都厌恶风险。
去年2月，央行推出了一项1000亿元的再贷款计划，给八个城市的地方政府购买存量房 - - 截至2024年3月底，仅使用了20亿元。
CreditSights的高级信贷分析师采琳娜·曾表示：“鉴于银行和地方国企必须完全承担信贷和投资风险，我们认为执行风险很高。富时A50频道 >>
关键词：中国房地产行业观察
| 新闻源：路透社
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