美国4月FHFA房价指数月率录得1.8%，刷新历史新高，美联储的警告会不会是暗示紧缩政策开始的信号？
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交易时间网2021年06月30日讯——美国最新的房地产市场数据显示。美国4月FHFA房价指数月率录得1.8%，
刷新历史新高。美国4月S&P/CS20座大城市房价指数年率连续11个月增长，创2005年11月以来新高。
彭博社(Bloomberg)撰文指出，
美国20个最大城市4月份的房价同比增长了14.88%，这是自2005年11月以来的最高水平。从全美国范围来看，情况更糟。Case-Shiller全国房价指数4月份同比上涨14.59%，这是自1988年记录以来房价涨幅最快的一次，超过了2005年9月的峰值加速度。
美国房地产市场的强劲表现，部分是受到对新冠疫情的反应所推动，因为潜在买家从城市公寓搬到郊区。四月份的数据继续与这一假设相一致。
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美国FHFA房价指数月率 (截至2021年4月)
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美国FHFA房价指数月率
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公布时间 |
指标周期 |
现值 |
前值 |
预期 |
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2021-06-30 |
2021年04月 |
1.8 |
1.4 |
1.6 |
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2021-05-25 |
2021年03月 |
1.4 |
0.9 |
1.2 |
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2021-04-27 |
2021年02月 |
0.9 |
1 |
1 |
|
2021-04-27 |
2021年01月 |
1 |
1.1 |
1.2 |
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2021-03-30 |
2020年12月 |
1 |
1.5 |
0.8 |
|
2021-02-23 |
2020年11月 |
1.5 |
1.7 |
0.6 |
金融博客ZeroHedge在数据公布后指出，建筑材料成本的跳升导致新屋价格上涨，这对原本强劲的住宅市场来说是一个不利因素。
经济学家普遍预计，供需失衡将继续拉动美国房价增长，快速上涨的房价和有限的库存使首次购房者或预算有限的人更难以拥有住房。
此外，尽管房屋建筑商加快了建设房屋的步伐，但可能仍需要数年时间才能减缓供应不足的问题，材料成本上涨、土地和劳动力短缺都对其提高生产速度产生了限制。
▋决策层反应
>>
波士顿美联储主席罗森格伦警告，房地产市场的大幅波动可能影响 2
%通胀目标的可持续性，威胁到金融市场的稳定。为了使通胀目标可持续，美国不能在房地产等领域经历这样“大起大落”的繁荣萧条周期。
由于通胀预期高涨，美联储官员近期在密集讨论购债缩减计划。罗森格伦还表示，“合适的时候”，抵押贷款支持证券的购买量需要降低。这将意味着对住房融资的直接援助将很快停止。
罗森格伦表示：“相比暂停美国国债购买计划，我们可能会更早地退出MBS购买计划。”
除了罗森格伦，圣路易斯美联储主席布拉德也认为美联储需要重新评估其对房地产市场的援助。此外，达拉斯美联储主席卡普兰也主张，MBS购买的退出“宜早不宜迟”。
▋市场观点
>>
标普道琼斯指数董事总经理兼指数投资策略主管Craig
Lazzara表示：我们此前曾表示，美国房地产市场的强劲势头部分是受到新冠疫情的影响，一些买家从城市公寓转而购买郊区住宅。4月份的数据仍然与此相一致。这种需求激增可能只是一种必然的趋势。另一种可能是，选址的偏好发生了长期改变，导致住房需求曲线也发生永久性变化。
>> CoreLogic副首席经济学家Selma
Hepp说。尽管房价增长达到新高，但房价下跌的风险已远低于流感大流行前和2006年夏季房价上次见顶时的水平。这很可能是因为有利的抵押贷款利率和收入增长继续使抵押贷款支付与家庭每月收入的比率保持在更低的水平
>>
Bleakley Advisory Group首席投资官Peter Boockvar写道，
美联储包罗一切的货币政策到此为止，低收入人群现在买不起房
>>
CoreLogic副首席经济学家赫普表示，由于需求旺盛，且暂无喘息空间，美国房价在下个季度可能继续维持两位数的增长。
>>
潘西恩宏观经济首席经济学家IanShepherdson表示:“销售下降、库存上升意味着，房价的极端上行压力应该很快开始消退。”
>>
牛津经济研究院经济学家Adam Slater指出:宽松的货币环境可能进一步推高资产价格，最终可能出现大幅回调。
>> 德意志银行(Deutsche
Bank Group)首席分析师吉米·里德上月评论称，目前美国房价飙升水平几乎与全球金融危机前无异。当前来看，美国房价已达历史高点，这样的数字将成为一个“巨大的担忧”。
>> 高盛(Goldman
Sachs)分析师罗尼沃克也曾警告，随着经济复苏加快，美国失业率将大幅下跌，而房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨，房价升值的5%-15%将被传导至通胀。
▋本站观点
自去年夏天以来，美国房价开始大幅上涨，随着疫情封锁措施逐步解除，许多人争相寻找更大的空间和更大的住房。另一些远程工作的人抓住机会搬到一个成本较低的城市。
供应方面，由于疫情中断了锯木厂和港口的运营，导致木材和其他建筑原材料短缺，限制了建筑商增加新房建设的能力。近期随着木材价格回调，这一现象有所缓解。上周公布的数据显示，美国5月新屋开工温和反弹，但营建许可数量下降。
尽管目前美国房价涨幅超过了08年经融危机前，但是从美联储的资产负债表可以发现，其中大部分的流动性都流入股市，只有一小部分流入了房市，才造成了近15%的年化涨幅，可见房价并没有想象中那么高，相反这透露出一个信息——美联储已经注意到房价问题，那么遏制的办法很有可能就是从暂停住房抵押贷款支持证券（MBS）购买开始，这对提前收紧政策是一个铺垫。
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